那些年错失的机遇,与财富匹配的是你的思维和认知

作者:孙倩 更新时间:2020-05-25 05:05:45

什么是认知?

 

某牛人说得好:
办理购房手续,这是知识;
踩准节点,果断入手,这是认知;
购买美股,如何开户,这是知识;
看好腾讯股票,长期持有,这是认知;
区块链知识,比特币原理,这是知识;
五年前买入比特币,这是认知。

 

 

知识可以轻易获得,认知需要靠悟性和积累。但决定人的命运走向的,往往是后者。

 

知识易得,认知难求

 

2011年底,那会我刚结婚,房产是我的兴趣和工作,我也很乐得去专研。几千块新币行业大佬开的几天课程,我眼睛都不眨的付款去学。我疯狂的吸收知识和总结,各种贷款和政策漏洞去帮客户,自以为懂得不少了。

 

现在看来,那时知识是有了,觉悟和认知还不够。

 

那时我是新公民身份,我老公是外国人身份在等PR。像绝大多数人一样,我们一致认为第一套得是组屋,而且最好是BTO(新组屋)。组屋这个新加坡政府最大的福利不拿对不起自己啊。

 

于是乎傻傻的等了几个月,那时转售组屋一直不停的涨,不巧的是那时BTO Balance flat(建好的新组屋剩余现房)提前出来了,由于身份还没下来就放弃了。由于这样一耽误,而后买的转售组屋价格已经接近近年来高点了。由于买组屋的执念,我硬是拖到BTO没希望了才买了一间又涨了不少的组屋

 

转售组屋有一个5年住房紧箍咒,5年内包括家庭所有成员不能买别的房产,BTO有些要等8年)期间买公寓这些都不行。除了它有一个漏洞但也只适用于自己家开公司做生意的人,我自己不适用。

 

2011年工业房产热,乌兰轻工业区将要出来一共4片地。第一片地Woodland11, 第一期才$270多每方尺,项目规划又好,又是First Mover Advantage(通俗点讲就是最便宜的第一块地的优势),$50万新币就可以买一间厂房,门槛极低。我做了系统的分析,让投资的客户都赚到了钱。我自己,我不能出手,因为

 

几个月后woodland 11 的第二期投资者蜂拥而至,价格变成300多每方尺,差价20%多。那时工业地产可以投机,到20132014年的顶峰,它涨到400多每方尺。和第一期的差价涨了至少50%15万新币头期,3年收益1.6倍,年回报率55%... 25万新币,飘过~因为

 

去年7月头,我的组屋5MOP还差一点时间,Hundred Palm Residences 执行共管公寓开盘发售,是我很重视的一个项目,其实它价位相比其他EC(执行共管公寓)是最高的,每方尺$850起(现在看起来是不是超便宜?),但是它是近年来地段最好的一个的学区EC,稀缺性加学区房,一下子成了当时的爆款。

 

就连房产方面相对保守的老公也兴致勃勃,问可不可以试试看申请。结果当然是悲剧,开玩笑,14First Timer抽签率, 1:8 Second Timer 抽签率,名额已经超不够了,其他不够格的一律不接待。

 

 

Hundred Palms Residences

 

即使我风光一时,21一个买家,抽中7个又怎么样,因为组屋,我不够格买这间爆款EC..短短一年时间,附近地点偏一点的非学区EC 价格高过HPR20%,价格$950-$1000每方尺还卖到很好;

 

就在最近,附近实龙岗北的两个新公寓楼盘开盘卖$1600-1700每方尺。将来那些买这两个新盘的人至少要卖$1800每方尺,那HPR$850每方尺也是公寓,5年后半私有化,$1500Easy,涨幅预测上涨75%90万的EC,投资20万头期,8年后赚67万,投资收益83.3倍,年回报率40%,更别说那些买大户型的。。。

 

因为组屋,不说我一定抽得中,但是连机会也没有。。

 

 

HundredPalm Residences 抽签日,盛况空前,一天卖光,由于太挤,空调负荷太重坏了两次

 

去年开始的集体收购热潮在我的组屋将满5年和朋友ShirleyEunosville被集体收购即将成为一个小有现金的富婆的喜悦中进入了我的视野。Eunoville 是一间HUDC,一个很多人知道但不熟悉的名称,通俗讲就是大型高级旧组屋,一般建于80年代,大部分的HUDC因为占地大,位置好,在私有化不久都会被集体收购。

 

其实大家都不知道这个事实吗?其实很多人和我一样知道,但没有进入到心里,没有要投资被集体收购的概念。

 

但那时不一样了,朋友投资4年,20万赚了100万,投资收益45倍。我开始研究留意集体收购的算法和一些项目。

 

以前我没有这个认知,直到它与我相关。如果看过我之前写集体收购的文章干货| Enbloc已死?似死而生的掘金机会!的朋友应该还记得我看中了一个不错的项目ParkWest。

 

Park West 建于1986年,99年位于南华小学(名校)的旁边,可以步行去金文泰地铁,算出来的容积率每间高达3000平方尺,最重要的是入场券价钱非常合理,100万新币可以买到一间1200平方尺的单位。到我准备出手的7月后,竟然没人卖了,我知道没这么简单。果然几个月后,ParkWest被集体收购成功,这不得不惋惜.

 

我之所以等,是因为5年组屋房产MOP将至。就差一点点,我与一年内4倍回报率80万新币(除去卖家税)擦肩而过~

 

财富积累的过程,因为组屋,我错过了许多~但任何时候都不算迟,机遇就在身边,认知得到,终会有收获,都是一个积累的过程,到一定程度就爆发式了

 

据说人一辈子有两次靠房产发财的机遇,也就是房产红利期,就像2000年以后的中国房产,中国的70后为了结婚买房结果住着住着房产就能增值数倍一样,新加坡的2006年的公寓,2009年以前的BTO转售组屋,都自带升值红利,躺着赚钱,坐等升值

 

朋友30多万买的女皇镇 BTO,5年后价值70多万了,因为靠近中心和地铁,一直抱着没舍得放手。

 

其实组屋是有很多局限的,比如之前说过的solid state,没有流通性,涨的利润只能看到,差价利润从银行贷不出来不能利用投资再增值..

 

HDB除了没有流通性以外,有两个致命点,一是供求关系政府控制,2009年的那一波HDB涨价大潮就是政府BTO断流的供求失衡造成的。现在政府总结经验,每年投放2万间BTO,供求平衡很多年了,所以价格也非常稳。

 

其次价格有顶线,超过$100万的组屋(通常房型大,位置很靠近中心)数得过来,政府也不会容忍组屋无限制涨下去,因为要人人有其屋。我朋友的房子70多万涨到100万去么,我觉着很难。如果10年内还是这个价钱或涨得不多,那他没有尽早利用潜在利润,让钱生钱

 

如果有这么多cash proceed (卖房到手的现金流)得要好好利用啊,如果看好这一区,用这笔钱去投资同区的公寓,也不用添什么现金,就贷款增加了,流动性和增幅空间更大了,坐在一大波上再坐上一大波,利用升值再升值,不是很完美么?

 

如果有条件买新EC的朋友尽量买EC,它就是看得到的至少30%利润送给你,还有补贴,流动性也比组屋好,赚钱了不卖还可以拿钱出来再投资别的。公寓之下,最好的选择


BTO(新组屋)
利润现在算算是有,但很有限- 比如说金文泰605BTO,就算卖80多万好了,除去装修,利润就10多万,还得绑8年时间,而且不卖利润就出不来

 

是的,以前2008年前榜鹅的4BTO16万,坐上组屋红利期MOP的时候卖40万确实很值得去买。但今非昔比,BTO的成本上升无可避免,更别说40多万买很普通的BTO,就算赚20%-30%,除去装修,8年时间可能才赚个5-8万...


三思啊,经济能力有限买组屋自住无可厚非,但凡有条件,买EC或性价比高的公寓吧,未来的可能性大很多


现在由于工作的关系,我认识接触的高净值人士越来越多,和他们谈话多了,也潜移默化的提高了我的认知,所以要多和牛人聊天,和做房产投资的老司机聊一聊或者多看我写的文章(划重点), 哈哈哈...


记得几年前额外税刚出台的时候,很少一部分新加坡人和外国人照买,我想他们已经看透了新加坡楼市的规律,经济政治稳定,人口有目标增速,拉长了看就是涨的。

 

有些人额外税3%的时候嫌贵,7%的时候适应了硬着头皮还是买了,现在税又涨了5%,那先买看透的人是不是该偷笑呢。有能力就买吧,现在就是底部往上钩的入场点啊...

 

新加坡1993年到2017年房价指数图

这几年经过了几波走势,有涨有跌,但看看最低点连成的蓝色实心线,组成房价低点支撑线,再看看高点连成的浅蓝色虚线,组成的房价高位线,高位线和低位线之间的整个区间是稳步向上趋势的

讲通俗点,如果有人在2003,2004年SARS之后在低于低位支撑线的超低价区域买入,过了2006年以后,闭着眼睛都赚钱;如果有人在2013年的房价高位泡沫期买入,现在还没赚到钱,但多拿几年,到下一轮高峰的时候,时间帮你解套;那如果你在两条线之间买入,只要投资的时间足够长,房子大部分是会替你赚钱的。可以看到,现在处于一个底部向上勾的趋势,是可以买入的

 

 

2004年第一季度到2018年第一季度 实际尺价攀升图

2004年第一季度以来,新加坡公寓房价历经3个周期,3次升跌幅。可以看到2004年第一季度到2007年第一季度实际每方尺价最高升幅是108%,2009年第一季度到2013年第三季度实际每方尺价最高升幅是85%,现在我们在另一个周期的刚起步阶段,实际每方尺价只涨了18%,根据前两次的涨幅,你觉得还可以潜在涨多少呢?

 

再说一遍,钱在银行的利息太低,会抵不过通胀而贬值,得要用钱投资,让钱为你赚钱

 

财富积累,各种决定,而这一切的前提都取决于你的所听,所看,所想,所悟

 

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