QE与新加坡房产走势的关系

作者:孙倩 更新时间:2020-05-26 02:05:02

最近有两种截然不同的询问,让我感慨每个人做出的决定都和认知息息相关啊。有朋友问我说,有没有好的项目推荐或者急售单位可以捡漏;也有朋友问我说美股最近都熔断三次了,对房产未来有很多不确定,很迷茫

 

 

我不能预测未来,但是我们可以从过去的数据借鉴,从新加坡所经历的近20年来的1段疫情和1段金融危机,再结合从QE, 利率与新加坡房产政策这把双保险来分析与回答以上的两个询问

1  SARS期间  20033- 6

SARS经历了2个季度,之后影响了新加坡房产3个季度,但是影响非常有限,新加坡房产在经历3个季度下跌2.3%开始转头向上

 

 

 

让我们来看看SARS期间的房产需求与销售量,在SARS初期,销售量下跌40.8%,但是在之后,即使在SARS期间的后半期,房产成交量猛增147%,这恰恰说明,需求可以被延迟,但不是消失,短暂被压抑的需求之后会再回来。当它复苏时,你准备好了吗?

 

而现阶段新加坡房产的休整期,我已经从咨询中隐约感觉到了疫情好转后的报复性消费潮的到来

 

2. 2008年金融危机  

2008915日,美国雷曼兄弟公司破产了,这标志这次金融危机的开始

 

但是过了不久,你们会发现中国房产,新加坡房产,世界发达国家主要城市的房产都有了爆发性增值,这是为什么呢

 

这就要和今天要谈的主题有关,美国2008年提出的QE

 

Quantitative easing,简称QE(量化宽松政策),是一种非常規的货币政策,其操作由一国的货币管理机构(通常是中央银行通过公开市場操作,以提高实体经济环境中的货币供应量,中央銀行的操作,相当于间接增印钞票

 

通俗点说,就是政府不停的印钱,把这个钱发放出去通过大量持续购买公债以及长期债券的方式,向银行体系注入流动性,使利率始终维持在近于零的水平。通过对银行体系注入流动性,迫使银行在较低的贷款利率下对外放贷,进而增加整个经济体系的货币供给,促进投资以及国民经济的恢复,这样企业有钱了,继续经营,个人有钱了,促进消费,市场很快复苏

 

印钱的代价是通货膨胀,物价涨了,这就是为什么抗通胀要买房,买固定资产,因为固定资产是抗通胀最有效和稳定的投资项目,而那些存钱在银行的人过段时间会发现钱的购买力下降了

 

看看QE对新家坡房产走势的实际影响:

美国QE1期间对新加坡房产走势的影响  

QE1资金1.725万亿美元,新加坡房价上涨并超过金融危机之前的水平,并且持续上升

 

200811月底到20103月,美联储在首轮量化宽松政策的执行期间共购买了约1.725万亿美元资产,这些钱之后会间接的流向值得投资的领域和国家。新加坡的国际金融地位和低税率政策在吸引资金方面效果非常显著,可以看到在QE1实施约一个季度以后,新加坡房产强势反弹,短短3个季度就收复失地,并且勇猛继续往上节节高涨

 

美国QE2期间对新加坡房产走势的影响  

QE2资金6000亿美元,新加坡房价上涨52%

 

201011月到20116月,美联储用6000亿美元的购买较长期美国国债,钱进一步进入新加坡,新加坡房价底部往上52%

 

接着我们迎来了QE3

美国QE3期间对新加坡房产走势的影响  

QE3资金6000亿美元,新加坡房价在政府的干预下还从底部上涨了86%

随着房价的猛烈攀升和QE3的到来,新加坡政府不干了,想要有个健康的市场,没有泡沫,不要重蹈香港的覆辙,新加坡政府开始从2010年起严控房价实施了8个冷静措施才把房价打压下来

 

20102月,一年以内卖房需交卖家印花税,贷款比例降低;房价还是一路高涨

20108月,三年以内卖房需交卖家印花税,贷款比例进一步降低;房价还是继续涨,涨势稍微有点放缓

20111月,卖家税调整到了4年,并且调高了比例到了最高16%,贷款比例进一步降低;房价还是继续涨,涨势有点放缓

2011 12月,开始实施买家额外印花税;这次之后的房价平稳了几个月,但经过一个季度的消化后,房价还是继续涨

201210月,贷款比例进一步降低,最高贷款年限调整为35年;房价还是继续涨,涨势有所放缓

20131月,调高了买家额外印花税;房价还是继续涨,涨势有所放缓

 

真正有效的措施是在20136月发布的总贷款比率不得超过收入的60%的这个比率的政策(TDSR)后,房价算是真正的控制了下来,我可以想象新加坡政府终于可以长舒一口气,感叹一声:终于!

 

4年间房价下降了多少呢?2013年中到2017年中,4年房价下跌仅为11.6%

 

新加坡房产的低泡沫,从另一个角度讲,房价维稳且有升值潜力

 

然后2017年第三季度开始之后的2-3个季度迅速收复失地,然后继续往上涨,2018年7月政府又加强了措施,市场消化后又开始涨,到现在是底部往上20%左右,比较安全的入场点

 

然而现在,美国QE又要来了,你准备好了吗

首先在今年3月15号,美国宣布7000万美金的QE

 

其次,在323号,美国宣布无限额QE

 

What ? 活久见啊,还有这种操作!

 

如果说之前2008年之后的QE1,2.3对新加坡房产的影响增值是有非常明显的增长效果的,那我有点不敢想象这次的无限额QE,在加上新加坡现在已经超过香港,成为世界排名第三的国际金融国家,这个吸金力是不容置疑的,房产的增值空间你们自己去想象吧

 

2017年新加坡首次超过美国,成为最受中国青睐的投资国家

 

新加坡的吸金实力不容置疑

 

这只是房产流入资金的其中一个例子

 

自行想象无限额QE对房产的影响吧

 

但这一切需要一个大前提,那就是国家货币政策还存在,如果一旦崩塌,没有人能独善其身,投资什么都没有用了

 

其二,市场复苏需要时间,一旦疫情维稳以后,复苏指日可待,需要耐心

 

那现阶段,新加坡房价会猛跌吗?

很多朋友有这个疑问,我在这里一并作答

 

这又要回到一个问题,市场上会不会出现很多恐慌性抛售?

答案是很难,市场趋向维稳

 

其一,之前有讲到新加坡政府的政策,大家可以看到在2008年金融危机中,新加坡房价有4个季度的猛跌,但是我是很佩服这边的政府的,在那次金融危机之后他们开始吸取教训,防范于未然,我之前有提到他们从2010年以来实施了很多的房产冷静措施,其中,增加房产额外税和增加头期款的措施,即延缓了房价的增幅,把一大批投机的人排除在外,买房的人一般都是比较稳定的有持房实力的人,卖家税的措施又让那些想立刻卖房的人三思,3年内卖房会有卖家税,一般人想想就不卖了

 

其二,最近政府的一系列措施

疫情在家期间,薪水补贴高达75%,确保国人经济上的维稳,还有一些别的补贴措施

 

然后政府说,房贷如果负担比较重,不要紧,你们可以和银行说从现在开始延迟还贷到今年1231号,在这期间都不用还贷款

都不用还房贷了,没有压力谁要卖?而没有人急卖,哪里来的房价猛跌呢?

 

所以回答文章开头问说有没有急售单位可以捡漏,答案是不太多,要等久久啊

 

如果疫情延长了,新加坡政府还有很多后招,都是之前危机情况时出过的政策,仅供参考:比如IAS 不收利息了; LOL 贷款只还利息; LTV90% 那就是说头期款只要10% ; BSD Deferment 买家印花税延迟付款高达三年。这些只是之前出现过的措施,新加坡政府唯才是贤,是很有远见和为老百姓着想的政府,真正需要了,他们会出更多政策来保护人民

 

而且利率现在对房贷也非常有利,降到了新的低点,才1.5%左右

 

3个月SIBOR到了近期新低,很有利于减少房贷和贷款买房

 

那新加坡的发展商的新项目会减价吗?

 

首先我先说一下新加坡的发展商是什么样的发展商。是资金要非常雄厚,能接受慢周转的才能成为新加坡发展商。假如这个房子建好要3年半,发展商是分阶段收钱的,收完钱整个过程需要大约4年半的时间,期房的话也就是买家住进去1年左右了才把钱收齐。所以,新加坡没有烂尾楼,因为不交房,利润在最后一两期就收不回来了,就白做了。新加坡政府非常保护消费者,在这里给个赞

 

最近的现身说法,我有两个客户看中了比较好的小区项目,马上收房了,试着和发展商谈谈价钱,结果是一分钱没减,新加坡的发展商很硬气啊,有实力当然底气足。所以,中心地段和靠近地铁或学区的好项目的楼盘,即使在这个时候,房价还是非常稳定,没有出现打折促销。据我所知只有一个豪宅在做活动,但是是去年12月就开始做活动了,在疫情之前就开始了。有兴趣的朋友可以咨询我

 

最后以一则新闻作为结尾

415号广州爱马仕店新开业创下消费新高,在疫情过后的报复性消费可窥见一角

 

资深投资人朋友最近和我说的话在这里送给大家,他说:美国QE要来了,我得买点资产防水啊。我不禁感叹,他是真有智慧

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