房贷全款还清还是慢慢还?

作者:孙倩 更新时间:2020-05-25 02:05:25

 

最近有个朋友告诉我,他们计划两年左右的时间还完房产贷款。这种想法很普遍

 

房贷已经马上要还完了,不想有有新的贷款债务。如果全款还完房子,感觉少了很大的负担。在生活快节奏的今天,这是一项很大的减压。

 

但如果往深了想,是不是这笔钱可以利用得更好,为家庭创造更多的净值呢?

 

负债和净值:

 

拥有300万新币的房产,有100万贷款的人有钱还是50万的HDB没有贷款的人有钱?

 

很多人把焦点放在负债上面,其实重点是净值,你可以有债务,但重点是你所拥有的房产价值减去负债所得的净值才是最重点的

 

记得去年李嘉诚教人买房子,就是用了长时间衡量法。他表达的大意是:炒房,不要去搞(不要短期投机炒房),如果你要自住或投资,现金流没有问题,那就买,短期可能有起伏,但几年以后,通货膨胀就会降低你的债务

通货膨胀最直接的后果是什么?鼓励负债,惩罚储蓄。5年前,压得你喘不过气的房贷,今天轻轻松松;5年前,你在银行存了一笔首付钱,今天连本带利取出,不够首付了。不想吃几年苦的人,不愿承受房贷,以为这样自由受限。其实,在通货膨胀之下,房贷这一大笔负债,恰恰是你的福利,有利于你的自由

 

某种意义上来说,能够全款还完房子的人,经济上是有一定能力的人。

 

其实如果是公寓,全款还完的房子,还可以有办法把钱Term Loan出来再利用投资

 

但如果全款还完的组屋,我只能说是一个Solid State(没有流动性),组屋里的还款不管是部分还款还是全额还完的金额,只要在组屋里面,除非卖掉它,要不是拿不出来的,某种意义上来说,这是一个比定存还要糟糕的选择,他的资金流动性几乎为零,看得到,摸不到,除非卖掉它。

 

全款还完只建议一种情况下适用,那就是在有能力的情况下,如果要拿第二个贷款,那把第一个贷款还清了,要拿的第二个贷款从最高50%贷款额升到了第一个贷款的75%

 

例如:

房产A:价值100万的公寓,以前70万买的,还有贷款30.CPF里的OA 还有6万新币,SA里还有4万新币

房产B:价值150万的公寓

 

1)按正常程序走,需要的现金+CPF*=75万新币(50%**×150万新币)+印花税+额外印花税  

*CPF因为MinimumSum的关系,可动用的只有OA里的1万多新币

** 在新加坡,第二个贷款最多借50%房价的贷款(需符合收入条件)

 

2)还完A房产的贷款30万,其中6万用CPF OA(第一套用过OA的房产可以用全部的OA还房贷)加上24万现金还完A的全部贷款

这样的话,第二套房产的贷款变成了第一个贷款,可以有最高75%的贷款额(需符合收入条件)

这样,需要的现金=37.5万(25%头期)+24万(还完A所用的现金)+印花税+额外印花税

 

所以两种方案比较B房产要出的现金差别=75-1- (37.5+24=12.5万,买B房产时用第二个方案可以少出12.5万的现金,何乐而不为?

 

Zhong先生有一个已经全款还清的价值200万新币的单位

VS

Fu先生有两个房产,1个自己住1个出租。两个房产都价值150万新币,都有50万新币的贷款

请问哪一位比较富有呢?

 

现阶段来说,Zhong先生和Fu先生的净值都是200万,净值都差不多

 

Fu 先生有几个优势:

假设房产不增值的情况下Fu先生的出租房租客替他还房贷,有一部分还到本金里面去了,他的贷款会越来越少直至还清。房产都不增值的情况下,之后Fu先生的净值会比Zhong先生高

 

时间拉长点看,房产大方向是朝上的,人口增长经济稳定的前提下,房产增值抗通胀是它的本性

 

所以在房产增值的情况下,或者像我或者DBS,或者大摩预测的那样10多年以后很大可能房产翻倍(请参考:2030年房价翻倍?有理有据回答你),那Fu先生的净值就会甩Zhong先生一条街

 

你看到区别吗?假设房产上涨20%,如果一个用25万的新币,买了一个100万的房子和一个完全不要贷款的人,100万新币,买了一个100万的房子。那个用25万新币买100万新币房子的人呢,用25万赚了20万。全额付款的人赚了20%,而贷款的人赚了80%。所以房产的另外一个魅力在于,他可以用房贷来买房。

 

所以很多时候,不论说是我的买家有多富有,我都建议他们说不要完全还完这个贷款。除非他们已经六七十岁了,不想费那个心了,那就另外说,但才三四十岁的这个阶段,想要完全还完这个屋子的贷款的话,我是不建议的。因为如果完全还完这个屋子的话,你没有完全利用房产贷款的这个房产特殊的优势。

 

如果选投资房产的地点政治经济稳定,人口计划持续增长,而投资房产是特殊的可以以小资金撬动大金额的稳健投资,为什么不呢?

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